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碧萬恒座次未變 前三門檻提至6000億
http://www.jdvcih.tw房訊網2020-1-9 10:02:02
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[提要]隨著碧桂園2019年權益銷售額的披露,四大房企巨頭年終數據已全部出爐,在此前融創曇花一現月度超過萬科后, “碧萬恒融”成為最終2019年房企銷售榜前四強,且排位座次未發生變化。

  隨著碧桂園2019年權益銷售額的披露,四大房企巨頭年終數據已全部出爐,在此前融創曇花一現月度超過萬科后, “碧萬恒融”成為最終2019年房企銷售榜前四強,且排位座次未發生變化。截至2019年末,四家龍頭房企全口徑銷售額均已突破5500億元,三甲的門檻更是提至6000億元。

  6000億元門檻

  1月6日,碧桂園發布公告稱,公司及其附屬公司于2019年12月單月實現歸屬于公司股東權益的合同銷售金額約123.6億元,同比增長1.88%。雖然碧桂園未發布全年具體數據,但根據此前公告,其2019年前11個月累計實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5398.4億元。由此,碧桂園2019年銷售金額合計約5522億元。

  值得一提的是,碧桂園自2018年7月開始,僅公布實現股東權益合同銷售金額,但根據克而瑞統計數據顯示,2019年其全口徑銷售額已經達到7715.3億元。統一數據對比,萬科以6308.4億元位居第二,恒大以6010.6億元位居第三。

  數據顯示,“碧萬恒”的銷售增速不約而同進入放緩周期。截至2019年末,萬科銷售金額雖已達到6308.4億元,但同比僅增長3.94%,不及上年同期14.5%的增幅;恒大累計銷售額同比增長約9%,同樣低于上年同期的10.1%;碧桂園2018年權益銷售5018.8億元,同比增長31.25%,而2019年同比僅增長10%,剛剛跨過兩位數門檻;融創雖然以21%的增長率奪得增速冠軍,但其增速也由上年同期的27.3%回落至21%。

  在2019年的“碧萬恒融”中,萬科和恒大的銷售增速已下降至個位數,碧桂園增速剛剛跨過兩位數門檻,頭部房企整體增速放緩。

  事實上,這種增速放緩的表現,也與房地產市場的整體走勢大致吻合。國家統計局數據顯示,2019年前11個月,全國商品房銷售面積148905萬平方米,同比增長0.2%,增速比1-10月加快0.1個百分點。而全國商品房銷售額為139006億元,同比增長7.3%,增速持平。從數據上看,全國商品房的面積、金額同比增速均保持小幅增勢,整體趨穩。

  “增量”轉“提質”

  克而瑞研究中心指出,市場真實情況或許比企業業績增速反映的要更糟。目前市場去化壓力猶存,企業整體的去化率水平仍處于相對低位。從房企全年的推貨及去化情況來看,2019年規模房企整體在售項目平均單盤產能較2018年下滑,業績增長主要靠項目在售項目的數量提升。特別是2019年9月以來適逢年底供貨高峰,企業業績在推貨、營銷力度雙雙加碼的推動下企穩回升。

  據了解,為保證成交量,房企“以價換量”逐漸常態,龍頭房企也不例外。進入2019年四季度以來,龍頭房企推盤力度大增,其中碧桂園、中國恒大10月單月銷售金額分別同比增長約40.46%、70.2%。

  以恒大為例,2019年9月和10月,恒大連續刷新單月銷售紀錄,分別實現合約銷售額831.3億元和903億元;相應的銷售均價也隨著推盤力度不斷走低,2019年9、10月分別為10054元/平方米、9336元/平方米。2019年全年恒大的銷售均價為每平方米10281元,與2018年每平方米10515元相比微降2%。

  在財經評論員嚴躍進看來,恒大的“以價換量”是整個房地產行業的一個縮影,房企增速放緩主要受制于整體市場行情低迷。但對于頭部房企而言,增速放緩也源于其銷售額基數的增長,在大的體量下,增速趨于穩定屬于正常現象。

  “除上述因素外,為適應新的市場周期,房企自身戰略調整也是增速放緩的關鍵原因。”嚴躍進表示,房地產市場已經由高速發展過渡到高質量發展階段,作為行業領頭羊,頭部房企總能先人一步,這是行業發展的必然過程,企業發展重點也由“增量”轉向“提質”。

  排名第二的萬科,在“碧萬恒”中增速最慢,這或許也與其率先邁出內部調整這一步有關。高喊“活下去”的萬科在2019年將“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”設為重點詞匯,萬科總裁祝九勝曾直言,“我們對規模的追求和依賴變得不那么重了,我們自己的觀點是,要在能力上做到領先和領跑”。

  為了“活下去”,萬科把回款指標當作了超越銷售額、利潤等指標的最核心指標。不過從2019年的銷售額來看,恒大與萬科相差不過300億元,如果萬科繼續“收斂聚焦”,很可能會被6500億元銷售目標的恒大所超越。

  “追趕者”融創

  相對于碧桂園、萬科、恒大的“低位”運行,排名第四的融創仍保持較高的銷售增速,與第三名恒大之間的差距已從2018年的863.5億元拉近至448.5億元。

  克而瑞研究中心指出,融創則憑借其收并購優勢、充裕的可售貨量,首次突破5000億元規模,2019年9-11月連續3個月單月銷售均保持在600億元以上。2019年累計實現全口徑銷售金額5556.3億元,同比增長超20%,突破全年5500億元的銷售目標。

  回顧融創2019年的表現,其一直保持著月均570億元的銷售額,最高點于11月沖至666.5億元。值得一提的是,2019年前11個月,融創首次以3454億元對3445.9億元的微小數額差距,實現對萬科的超越。

  克而瑞統計數據顯示,萬融兩家銷售額的差距主要是在2019年10月縮小的。2019年前9月,萬科與融創的銷售額對比還維持在2853.4億元和2552億元,萬科多出融創300余億元之多。而到了前10月統計時,萬科、融創的銷售額分別是3119.4億元、2997億元,兩者相差122.4億元,差距顯著縮小。在多家房企打折促銷的大背景下,萬科10月的促銷力度則相對較弱,以至于最終被融創趕超。

  對于短期銷售額超過萬科,融創中國董事會主席孫宏斌表示,“這是意外,融創年度排名還會保持在第四”。

  事實上,從已公布的數據也可以看出,與“三巨頭”相比,融創還屬于追趕者,這也可以解釋其兩位數增長的原因。嚴躍進分析稱,此次融創以21%的增速遙遙領先于“碧萬恒”,但其銷售額卻未能邁入6000億元陣容。由此可見,與“碧萬恒”相比,融創還處于快速追趕階段。

  處于市場下行周期,各大房企拿地態度趨于理性。而一向有著“并購王”之稱的孫宏斌則在2019年頻頻出手,先后收購了包括泛海、陽光100、云南城投集團等公司旗下多項資產。在克而瑞研究中心發布的房企TOP100新增貨值的報告中,融創中國在2019年的新增貨值達到7349.7億元,僅次于碧桂園的7398.7億元。

  來源:北京商報網

編輯:wangdc

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