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仲量聯行:重慶寫字樓與零售物業市場研讀
http://www.jdvcih.tw房訊網2020-1-10 10:31:04
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[提要]重慶全年甲級辦公樓凈吸納量高居全國第四。零售物業市場供應小幅回落,城市更新成為主基調,渝中半島迎來地標商業入市,商圈競爭力重塑。

  2019年,經濟增速按季回升,基本面及市場情緒不斷轉暖。產業轉型推動重慶辦公樓需求維持高位,以科技互聯網、金融為代表的總部經濟賦予城市經濟增長及辦公樓需求新動能。二級租賃市場承壓,悄然變革,價格戰傳導至辦公樓整體市場,導致租金明顯下滑。但以價換量策略逐見成效,全年甲級辦公樓凈吸納量高居全國第四。零售物業市場供應小幅回落,城市更新成為主基調,渝中半島迎來地標商業入市,商圈競爭力重塑。在夜間經濟、網紅經濟、首店經濟引領下,重慶加快建設國際消費中心城市。在雙城經濟圈、中新互聯互通戰略、西部陸海新通道等國家戰略支撐下,重慶在經濟、科技、人才、消費四大領域有望實現新突破。

  仲量聯行華西區董事總經理喬裕生表示:“2019年,重慶經濟企穩回升。在成渝地區雙城經濟圈、中新互聯互通等數項國家戰略引導下,重慶展現出的經濟活力及城市魅力不斷提升,為辦公樓、零售商業及工業物流多個市場可持續發展奠定基礎。從年中第二屆中國智博會在渝舉辦,到年末重慶再提出打造國際消費中心城市的戰略,清晰定位了重慶商業地產市場未來發展方向。我們相信,重慶辦公樓及零售物業市場的發展前景將更加廣闊。”

  重慶辦公樓市場研讀

  2019年,重慶優質辦公樓市場新增供應297萬平方米,供應出現暫時性回落,新增量低于近五年平均值近五成。重慶正處于產業轉型優化的關鍵時期,增速前三季度按季回升,戰略新興產業、高技術產業、服務業、金融業等行業增加值保持高速增長。經濟發展是辦公樓需求的根基,回顧全年,重慶辦公需求在上半年表現相對低迷,而在第三季度集中釋放,年末有所回調。全年數據顯示,重慶甲級辦公樓市場凈吸納量高達31.8萬平方米,位居全國第四。

  據仲量聯行統計,穩健需求帶動全市平均空置率同比回落4.4個百分點至27.1%,創歷史新低。甲級辦公樓空置率回落至26.2%,空置面積較近五年峰值下降33.0%。科技互聯網、金融業、服務業等行業主導重慶辦公樓新增需求,消費及物流領域成新增長點。

  重慶經濟邁入調整期,技術密集型戰略新興產業成突破口,科技互聯網產業在渝應勢崛起,大數據、人工智能成為新一輪投資風口。重慶依托中國工業基地的傳統優勢,以智博會為平臺大力發展數字經濟,在傳統制造業領域推進產業智能化升級。同時,重慶已躋身國家級互聯網骨干核心節點之一,奠定大數據產業在渝發展的基礎。科技互聯網產業已成為重慶2019年甲級辦公樓第一大需求來源,年內騰訊、紫光等龍頭企業進駐重慶,設立區域總部,去化大面積辦公空間。

  金融業格局重塑,傳統金融業持續發力,科技金融、綠色金融、普惠金融等新興金融領域為辦公需求注入全新活力;消費已成為驅動經濟增長的第一動力,教育、文旅、酒店、餐飲等類型的辦公需求開始向辦公樓轉移,辦公空間的前臺運營性質凸顯;在長江經濟帶和“一帶一路”合作倡議下,重慶作為“西部陸海新通道”的運營中心,將在地緣經濟全新格局中成為開放新高地,帶動跨境貿易及物流相關產業發展。

  未來,伴隨重慶經濟增速回升,制造業回暖,外貿及物流企業需求有望進一步釋放,而性價比較高的產業園區更受青睞。

  二級租賃市場邁入存量時代,激烈競爭引致一級租賃市場租金加速下滑

  2018年,重慶辦公樓市場迎來第三方辦公新增供應,近19萬平方米新增供應投入二級租賃市場。次年集中供應引致競爭加劇,二級租賃市場步入存量時代,部分品牌承壓退出重慶市場,市場呈現兩極分化。仲量聯行數據顯示,2019年第四季度重慶二級租賃市場整體轉租率達到86.8%,環比回落2.9個百分點。但市場仍錄得部分運營商持續在渝擴張,第四季度德事商務中心進駐大都會商廈,凱德置地在來福士辦公樓A座推出自營聯合辦公品牌奕橋。二級租賃市場點燃的“價格戰”傳導至一級市場,迫使全市大多數業主降租以避免租戶流失。統計層面,2019年,重慶甲級辦公樓租金同口徑同比下跌3.3%,報86.1元/平方米/月,以價換量乃大勢所趨。

  展望未來

  未來三年,重慶甲級辦公樓年均新增供應預計將超過40萬平方米,供應量較往年峰值有所回落。伴隨空置率企穩,市場韌性在經濟回升中有望提升。城市版圖不斷延伸,辦公樓市場在兩江新區和高新區擴容戰略支撐下,將進一步形成多中心市場格局。近日,國家首提“成渝地區雙城經濟圈”,成渝合作共贏有望為重慶帶來更多戰略新興產業和高端人才落戶,形成拉動辦公樓市場需求的長期可持續動力。

  重慶零售物業市場研讀

  2019年,重慶優質零售物業市場錄得6個購物中心開業,共計66萬平方米,總存量達到693萬平方米。位于兩江交匯核心區位的重慶來福士的開業成為全年亮點,這也是寸土寸金的渝中半島近十年來首個超大型綜合體項目。目的型賣場方面,首創奧特萊斯進駐巴南區鹿角新城,京東在寸灘保稅港區打造近5萬平方米的全國首家超級體驗店,嘗試在場景、體驗、科技、產品、服務等多個維度突破。

  社零消費增速提升,重慶消費結構正逐步轉型。2019年前11個月,重慶社零總額達到7,864.3億元,扣除價格因素實際增長7.1%,較去年同期高出0.3個百分點。仲量聯行數據顯示,市場需求總體保持平穩,重慶零售物業市場平均空置率較去年同期基本持平,報12.1%。全市首層平均租金同比上漲0.6%,報381.0元/平方米/月。

  成渝地區雙城經濟圈的升格必將帶給重慶城市發展全新機會,從智博會到科技互聯網產業的集中爆發,從長江上游經濟金融中心的打造再到西部陸海新通道,重慶已不再局限于工業產業的發展。前三季度,重慶第三產業增加值占比已達到54.3%,服務業正成為重慶經濟的支柱。因此,重慶打造國際消費中心城市也是在變革中的突破口,以消費驅動經濟發展,吸引更多投資者、品牌商進駐重慶市場。2019年前11月重慶接待境內外游客61,750.7萬人次,實現旅游總收入5,416.5億元,同比分別增長10.1%和32.1%。在騰訊發布的中國十大夜經濟影響力城市榜單中,重慶名列榜首,足見坐擁豐富夜景資源的重慶發展夜經濟的潛力。

  老牌步行街煥發全新活力,城市更新成為渝中半島商業主線。重慶商業版圖不斷向主城外圍延伸,而同期解放碑、觀音橋、南坪、沙坪壩、楊家坪五大商業步行街已開啟新一輪的城市更新和調整升級。

  零售物業市場整體需求保持活躍,更多品牌首進重慶,高能級店鋪成為消費熱點。世代成為主力消費客群,愈來愈多品牌重視年輕化。而伴隨國潮與國貨崛起,華為、中國李寧、波司登等中國品牌更受中國消費者尤其是年輕消費者的青睞。更多國際品牌選擇中國大陸演藝名人代言,演藝界的時尚元素與零售商業的結合度、熱度不減,跨界合作、聯名發行已成為時尚品牌拉動銷售、品牌宣傳的重要手段。2019年,超過200個影視劇組在重慶拍攝,重慶成為中國影視外景熱門地,隨之而來的粉絲經濟對提振本地消費市場亦大有裨益。

  未來展望

  2020年,重慶零售物業市場將再次迎來集中供應,新增供應接近百萬平方米數量級,商業開發繼續下沉。在重慶“雙核+多級”的商圈格局下,解放碑商圈將繼續以城市更新為主,推動渝中半島商業提檔升級;觀音橋商圈有望迎來星光68廣場二期開業,高端品牌實現再次擴容。在非核心區域中,渝北和沙坪壩備受關注。位于照母山片區的重慶約克郡光環購物公園,將填補該板塊商業空白,為周邊辦公及高端住宅居住人群提供商業配套。而位于沙坪壩步行街的金沙天街,由龍湖打造的商業項目集高鐵站、軌道交通、公交站場于一體,將成為三峽廣場乃至整個城西商業的新晉領軍項目。重慶地方消費在經濟回升、人口導入的支撐下將實現持續增長,但消費仍需找到新觸點。商圈的優化升級、公共交通的發展以及城市在全國乃至全球范圍的營銷都將助力重慶打造國際消費中心城市。

  來源:仲量聯行

編輯:wangdc

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